Источник: «Уолл Стрит Джорнал», русский текст - при поддержке программы Executive MBA.
В Испании официальная цена на один дом может быть принципиально разная.
В Испании дома, оставшиеся пустовать после бума недвижимости, снова выходят на продажу, но проблема в том, что никто не знает их реальной стоимости.
Аналитики, продавцы недвижимости и экономисты утверждают, что в данных, исходящих от правительства и даже некоторых крупных оценочных компаний, преуменьшается падение цен в секторе недвижимости. Это вызывает некоторое замешательство и отпугивает инвесторов, которые бы могли помочь банкам разобраться в своей нереализованной недвижимости.
Отчасти разногласия возникают из-за каламбура в подсчетах стоимости домов в Испании. Данные основываются не на реальной продажной цене, а на оценках, проводимых частными компаниями: на медленно развивающемся рынке оценка сильно зависит от запрашиваемой цены. В результате появляются различные варианты стоимости испанских домов.
Министерство общественных работ недавно заявило, что цена на квадратный метр жилой площади в Испании с 2007 года, когда был рекордно высокий показатель, упала на 11%. А по данным крупнейшей в Испании оценочной фирмы Tinsa, которую недавно приобрела частная акционерная компания Advent International, падение в тот же самый период составило 18%.
Тем временем, многие небольшие фирмы, которые помогают банкам продавать тысячи имущественных активов, сказали, что средняя реальная продажная цена упала на 20-30%.
Разногласия играют существенную роль, поскольку инвесторы смотрят на состояние испанской экономики через призму европейского финансового кризиса. Спасение в этом году Греции и предстоящая помощь Ирландии лишь породили дополнительные беспокойства о том, перекинется ли кризис на другие европейские страны. Сейчас инвесторы переживают, что вскоре потребуется помощь Португалии.
А следующим пунктом для беспокойства идет Испания, и она представляет собой более серьезную потенциальную угрозу. Испанский бум недвижимости поднял цены на 100%, согласно исследованию профессора Луиса Гарикано из Лондонской школы экономики. Две трети объектов недвижимости, построенных в Европе с 1999 по 2007 год, принадлежит испанскому рынку.
По мере того, как ситуация налаживается, из-за расхождений в данных становится сложнее оценить реальное падение цен на недвижимость, а, следовательно, и испанскую экономику.
Один из рисков состоит в том, что неуверенность в реальной стоимости недвижимости мешает увидеть потенциальные убытки для банков. По данным Банка Испании банкам принадлежит примерно €60 billion ($82 billion) недвижимости.
Безусловно, в любой стране после бума появляется неопределенность по поводу цен на недвижимость в виду таких факторов, как незафиксированные трансферы и сезонность. Однако аналитики утверждают, что проблема встала особенно остро в Испании по некоторым причинам.
Одна из проблем в том, что данные в Министерство общественного труда поступают из ассоциации оценочных компаний в сфере недвижимости. Многие компании, некоторые из них местного уровня, учитывают такие факторы, как продажная цена относительно одинаковой недвижимости. Но если подобная информация не доступна, то они берут в расчет запрашиваемую цену, которая в большинстве случаев не упала так сильно, как продажная цена.
Компании принимают во внимание и другие факторы, включая месторасположение, тип недвижимости и расходы на строительство.
Еще один показатель цен на недвижимость (из Испанского национального бюро статистики) базируется на нотариальных документах о продажах. По этим данным цены упали с рекордно высокого уровня 2007 года на 11% и совсем недавно во втором квартале поднялись на два пункта.
Однако экономисты, агенты по продажам и некоторые официальные лица говорят, что цены в нотариальных документах часто не отражают реальных продажных цен, поскольку во время сделки деньги переходят из рук в руки. В результате фиксируют цены ниже реальных, чтобы минимизировать налог. Однако точное количество таких транзакций за год неизвестно, поэтому и сопоставление данных с показателями предыдущего года становится неблагонадежным.
Испанский премьер-министр Хосе Луис Родригес Сапатеро сказал в сентябре в интервью, что цены достигли рекордно низкого уровня, но уже начинают подниматься. Но статистика из Министерства развития, опубликованная в ноябре, показывает совсем другое. Недаром многие эксперты придерживаются мнения, что между официальными данными и реальностью пропасть.