Источник: передовой бизнес-портал www.cnbc.com
Репортер: Диана Олик

Две соседствующие страны совершенно по-разному перенесли кризис недвижимости. Что спасло канадцев – консерватизм или стечение обстоятельств?

Канадцы пережили период расцвета недвижимости, период упадка, но отрасль по-прежнему остается на плаву.

Почему?

Принципиальные отличия в канадском банковском деле, предоставлении ссуд и приобретении недвижимости.

Несколько недель назад я провела день в Торонто, и было действительно интересно посмотреть, как считанные мили, отделяющие Канаду от Америки, могут так сильно сказаться на общем подходе.

Ллойд Аткинсон – экономист, который недавно продал огромный семейный дом в Торонто и переехал в небольшое кондо (находящаяся в совладении жилплощадь) с видом на город. Ему удалось продать дом за один день.

«В США сама идея владения дома похожа на национальное помешательство», - говорит Аткинсон. Он знает об этом, так как у него есть и американское гражданство. Но ему также известно, что банковская система в Канаде не допускает такого безответственного приобретения и кредитования, которое мы наблюдали в Америке в самый пик расцвета недвижимости (2004-2006).

Во-первых, есть шесть крупных канадских банков, которым принадлежит львиная доля ипотечного рынка, они не секьюритизируют и не раздают кредиты по тем ставкам, что есть в США (подтверждают выпускники программы Executive MBA). Они держат на балансе примерно три четверти долгов, и у 80% канадских ссуд есть страхование ипотечной задолженности.

В Канаде не было и нет практики выдачи кредитов без предоставления полного пакета документов, которая обычно ведет к «нечистым» займам и последующим дефолтам. В пик процветания рынка недвижимости в Канаде только 5% кредитов относились к категории «с высоким риском», а в США – добрая треть кредитов подходила под категорию «с высоким риском» или «с очень высоким риском» (свидетельствует Международная бизнес-школа Executive MBA ГУУ).

«Никто не останавливал Канадский банк от предоставления кредитов на рынке с высоким риском, это был его собственный выбор», - сказал Бенджамин Тал из CIBC. – «Это не было решение правительства, предписание кредитно-денежной политики, не было каких-то правил, которые бы говорили о том, сколько можно предоставлять кредитов на рынке высокого риска. Канадские банкиры сами решили не делать этого, так как это было слишком рискованное предприятие».

И, наконец, самое главное отличие в том, что, если канадские заемщики лишаются права выкупа закладной, банк может и будет следить за активами заемщика, пока не будет выплачен баланс (подтверждают студенты Школы делового администрирования). Не так-то просто отойти в сторону. Это кредиты с полным регрессом.

Конечно, на канадском рынке недвижимости есть взлеты и падения. Все, что надо делать, - следить за центром в Торонто и оценивать, нет ли на данный момент, например, бума кондо, как в Майами. По словам экспертов, взлеты и падения в Канаде заранее оцениваются. Все появляющиеся здания в совладении – это уже «запроданный» заем, и в Канаде нет такого спекулятивного инвестирования кондо, как мы наблюдали в Майами.

«В канадской отрасли недвижимости – начиная с банковских, финансовых операций и до застройки домов и их перепродажи – прослеживается оттенок консерватизма», - говорит Фил Сопер, генеральный директор агентства недвижимости Brookfield Real Estate Services. – «Инновациям здесь препятствует тяга к безопасности».

В заголовках часто стало появляться: «Теперь и мы в пузыре! Что делать?». Однако эксперты, экономисты и владельцы домов, у которых я брала интервью, убеждены, что канадский рынок недвижимости не рухнет так, как американский. Лучше всего мысль сформулировал Бенджамин Тал: «Этот кризис был с логотипом «Made In U.S.», а не  «Made In Canada», и по многим причинам Канада осталась на втором плане».

Прослушать