Джон Д. Касарда исследовал развитие аэротрополии по всему миру. Аэротрополия – это новая форма коммерческого развития, которое превратило городские аэропорты в аэропорты-города. Данное явление позиционирует аэропорты как двигатель размещения бизнеса, городского экономического роста и мировой экономической интеграции 21-го века. Оно также может побудить к развитию сектор недвижимости.
Концепция была разработана Джоном Д. Касардой, признанным профессором стратегии и предпринимательства, директором Института частного предпринимательства Кенан бизнес-школы Кенан-Флаглер при университете Северной Каролины.
По мере своего исследования Касарда понял, что аэропорты эволюционируют из областей транспортировки и частей цепи поставки в коммерческие центры смешанного назначения. Они отвечают нуждам и потребителей и предпринимателей: гостеприимность, развлечения, продажи, офисы, встречи, выставки и собрания. В результате, специалисты в области недвижимости начинают заинтересовываться появляющимися стратегическими возможностями в зоне аэропортов.
Аэротрополии в наибольшей степени распространены в Европе, Азии и Среднем Востоке. В США они «захватили» такие города как Атланта, Детройт, Мемфис и Филадельфия, где зоны аэропортов получили стратегическое и многостороннее развитие.
Интерес подкрепляется ежедневно огромным количеством людей (часто до 300 000 человек, включая пассажиров и работников аэропорта), которые проходят через аэропорт. Но, согласно исследованию Касарда, в первую очередь, развитие обусловлено потребностями бизнеса:
- цепи поставок движут мировой экономикой;
- проецируемый рост туристов из Бразилии, России, Индии и Китая (страны БРИК);
- постоянная необходимость в личных переговорах;
- возрастающий спрос на быструю доставку и исполнение заказа.
Аэротрополия является физической связью всего вышеперечисленного. Она соединяет крупные города с мировой экономикой.
В Amsterdam Zuidas (AZ), расположенном в 6 минутах от терминала Schiphol, находится мировые центральные органы ABN Amro и банков ING. Город Лас Колинас, к востоку от международного аэропорта Dallas-Fort-Worth (DFW), - это мировой центр четырех компаний, которые находятся в списке 500 передовых компаний Forbes, здесь также расположены еще 2000 других фирм. Зона международного аэропорта Dulles содержит большее число первоклассных офисов, чем центр столицы Вашингтона.
По мере того как растет число магазинов вблизи аэропортов, растет и количество рабочих мест. Работникам необходимо место проживания, общественные заведения – появляются новые возможности развития.
Amsterdam Zuidas располагает коммерческой зоной в 6 миллионов квадратных метров, у нее более 9 000 семейных резиденций. Инвестиции в создание жилищного комплекса и коммерческой зоны около аэропорта в Мемфисе, один из первых городов, который реализовал модель аэротрополии, составляют более 6 миллиардов долларов.
Растущее число аэропортов, где работает более 50 000 человек, свидетельствует о том, что область аэропортов – это новая зона возможностей.
Ранее розничные гипермаркеты и оптовые магазины располагались вблизи аэропортов, так как это была дешевая земля. Сегодня эта зона востребована по другой причине: обеспеченные клиенты. От 30 до 90 миллионов людей ежегодно посещают аэропорты, а это значительно превышает количество посетителей гипермаркетов: от 8 до 12 миллионов человек ежегодно. У большинства этих клиентов зарплаты выше среднестатистических. В результате продажи на квадратный метр в крупных аэропортах в пять раз превышают этот же показатель гипермаркетов около аэропортов или крупных магазинов в центре города.
Международный аэропорт Кеннеди в Нью-Йорке принес Соединенным Штатам 442 миллиона долларов, продажи выросли, несмотря на кризис и снижение количества авиаперелетов. На втором месте оказался международный аэропорт Хартсфилд-Джексон в Атланте, продажи которого составили 349 миллионов долларов (здесь также наблюдался рост продаж с 2007 года). Количество пассажиров, прошедших через аэропорт в Атланте, в 2008 году превысило 90 миллионов человек. Это в два раза больше общего совокупного числа посетителей за год в Дисней Уорлд, Гранд Каньон и Грейслэнд.
Аэротрополия открывает еще одну возможность для развития – гостеприимство. Предполагается, что богатые граждане стран БРИК проводят много времени в самолете. Sofitel Lux Le Grand hotel рядом с аэропортом Heathrow в Лондоне составляет конкуренцию пятизвездочным отелям в центре Лондона. Отель привлекает международных туристов и людей, прилетевших по деловым вопросам, здесь есть 45 переговорных комнат, конференц-зал на 1700 человек.
Поскольку правительства увеличивают свои вложения в транспортную инфраструктуру, все больше внимания начинают уделять зонам аэропортов, которые представляют собой широкие возможности для специалистов в области коммерции и недвижимости.
Статья подготовлена Марго Кармишель Лестер специально для бизнес-школы Кенан-Флаглер при университете Северной Каролины.
Прослушать